Afin de vendre votre bien immobilier dans les meilleurs conditions, il est essentiel d'avoir une bonne estimation de sa valeur. Voici donc une courte liste des différentes méthodes d'estimations immobilières, et un résumé des bonnes pratiques pour être sur de la valeur de sa maison ou de son appartement.
-1 LA METHODE D'ESTIMATION PAR COMPARAISON
C'est la méthode d'estimation la plus répandue. Elle consiste a prendre en compte les derniers biens immobiliers similaires vendus dans votre quartier ou votre village afin de déterminer une valeur au mètre carré de la surface habitable.
Votre conseiller immobilier va donc mesurer la surface habitable de votre bien immobilier, puis une fois la valeur moyenne au mètre carré constatée des biens immobiliers similaires, il pourra déterminer la valeur de votre maison ou votre appartement. Cette méthode d'estimation immobilière va permettre de déterminer une valeur de marché de proximité, cependant votre conseiller immobilier devra prendre en compte beaucoup de paramètres comme l'orientation, l'environnement, l'année de construction, l'état d'entretien, afin de déterminer une valeur la plus juste possible, car il faut comparer ce qui est comparable!
-2 La méthode d'estimation par coût de construction
Cette méthode d'estimation immobilière consiste à déterminer le coût de construction de votre bien immobilier en prenant compte sa vétusté, et la valeur du foncier (terrain).
Votre conseiller immobilier va donc devoir déterminer la surface utile pondérée, qui va tenir compte de l'ensemble des surfaces bâties, avec pour certaines l'application de coefficients de pondération.
Il va ensuite déterminer la valeur au M² du coût de construction, en s'appuyant sur des valeurs de références pondérées en fonction de la vétusté.
En multipliant la valeur du coût de construction pondéré par la surface utile pondérée et en y ajoutant la valeur du foncier, on déterminera la valeur de votre bien immobilier.
Le principal avantage de cette méthode d'estimation immobilière est qu'elle prend en compte l'ensemble des surfaces bâties.
Votre conseiller immobilier doit cependant avoir de solides bases pour déterminer la vétusté de votre bien immobilier, car les normes de construction, et les prix des matériaux évoluent rapidement!
-3 La méthode d'estimation par capitalisation
L'estimation par capitalisation va être réalisée par rapport à la valeur locative de votre bien immobilier.
Cette méthode est basée sur la surface habitable de votre bien immobilier, qui va nous permettre d'en déterminer la valeur locative afin d'appliquer un calcul de rentabilité brut.
Il pourra être soustrait de la valeur, un montant des travaux à réaliser afin de rendre le bien louable.
Cette méthode d'estimation immobilière est beaucoup utilisée par les investisseurs immobiliers, afin d'être sur de la rentabilité de leur projet, mais elle doit être utilisée avec précaution, car il faut bien prendre en compte les travaux de rénovations énergétiques pour pouvoir louer les biens immobiliers, et être vigilant car la rareté des biens à louer favorise l'augmentation des loyers, créant ainsi une surévaluation des biens.
-4 Les conseils pour bien estimer:
Conseil n° 1 : faire appel à un professionnel qualifié. Effectivement il faut beaucoup de connaissances, d'expérience et de méthode pour déterminer la fourchette de prix de votre bien immobilier.
C'est en croisant plusieurs méthodes que l'estimation de votre maison ou de votre appartement sera la plus juste possible.
Conseil n° 2: être le plus objectif possible, car on ne détermine pas la valeur d'un bien immobilier en fonction de ses besoins ou de de son projet!
Conseil n° 3 : ne pas tenir compte des "estimations internet" car seul le facteur humain permet d'avoir une estimation immobilière cohérente
Si vous souhaitez une estimation gratuite : https://www.capifrance.fr/conseillers/estimation/mathieu.lepetit
